Hogyan építünk

Generálkivitelezés

Egy szerződés, egy felelős műszaki vezető, egy határidő. A beruházónak egy telefonszáma van, nem tizenkettő.

Generálkivitelezőként a teljes építési folyamatot mi visszük. A szakágakat mi szerződtetjük, mi ütemezzük, és a hibáikért is mi felelünk. A beruházó nem az alvállalkozói lánccal tárgyal, hanem velünk, és a jótállás is nálunk marad.

A munkát két ütemre bontjuk, és ezt már az ajánlatban is kimondjuk. Az elsőben, a szerkezetkész és vízhatlan épületig, fix áron dolgozunk. A másodikra, a kulcsátadásig, akkor adunk ajánlatot, amikor a szerkezet már áll.

Ennek egyetlen oka van. A szakipari munkák anyagköltségének nagy része euróban mozog. Aki egy két évvel későbbi gépészet, nyílászáró és burkolat árát ma fix forintban vállalja, az vagy ráterhel egy vastag tartalékot, amit a beruházó feleslegesen fizet ki, vagy elszámolja magát, és a munka felénél leáll. Egyiket sem tartjuk tisztességesnek.

Ha a projektet bank finanszírozza, a hitelező jellemzően egy szerződést és egy teljes bekerülési összeget kér. Ilyenkor a teljes generálkivitelezés egy szerződésbe kerül, az árfolyamkockázatot pedig a szerződés árazási mechanizmusa kezeli, nyíltan, nem elhallgatva.

I. ütem

Földmunka, alapozás, monolit vasbeton váz, falazatok, tetőszerkezet. Szerkezetkész, vízhatlan épületig.

I. ütem ára

Fix. A tételes költségvetés a szerződés melléklete.

II. ütem

Építőmesteri és szakipari munkák a kulcsátadásig.

II. ütem ára

Külön ajánlat, a szerkezetkész állapot közelében, a tényleges piaci árakon.

Banki finanszírozás

Kérésre a teljes generálkivitelezés egy szerződésben.

Fedezet

Projektenként külön C.A.R. kötés, 450, 750 és 900 millió forintos szinteken.

Monolit vasbeton szerkezetépítés

Az első ütem öt fázisa. Mindegyik végén írásos kapu, ami nélkül a következő nem indul.

Belvárosi telken a monolit szerkezet nem ízlés kérdése. Előregyártott elemhez darupálya és tárolóterület kellene, foghíjtelken egyik sincs. A monolit váz a helyszínen épül, bármilyen alaprajzhoz igazodik, és ott is hozzá tud simulni a szomszéd tűzfalához, ahol az utca vonala megtörik.

A munka nehezét a zsaluzat és a vasszerelés adja, a betonozás már csak a következmény. Ezért a kapuink is oda esnek, ahol a hiba még javítható, vagyis a betonozás megkezdése elé.

Zsalurendszer

Keretzsalu falakhoz és pillérekhez, asztalzsalu födémekhez.

Beton

Üzemi keverés, szállítólevél-nyilvántartással. Minden szállítmány visszakereshető.

Próbatest

Szintenként, akkreditált laborban, 7 és 28 napos töréssel.

Téli betonozás

+5 °C napi középhőmérséklet alatt csak melegített keverékkel, takarással és írásos technológiai utasítással.

Utókezelés

Nedvesen tartás vagy párazáró bevonat, a felület típusa és az időjárás szerint.

A szerkezetkész átadás után a beruházó dönthet úgy, hogy a második ütemet mással viteti végig. Ez nem sértődés kérdése. Az első ütem önmagában is lezárt, dokumentált, számonkérhető munka.

Mélyépítés és alapmegerősítés

A belvárosban nem a saját épületünk a kockázat, hanem a szomszéd.

Foghíjtelken a munkagödör fala a szomszéd ház alapja mellett megy le. Ha ott mozgás indul, az nem a mi szerkezetünkön látszik először, hanem a szomszéd lépcsőházában, a lakók falán, és onnantól a projekt nem műszaki, hanem jogi ügy.

Ezért a munkagödröt mindig határolással nyitjuk: berlini fallal, cölöpsorral vagy résfallal, a talajmechanikai szakvélemény szerint. Ahol a szomszédos alap sekélyebb a tervezett fenékszintnél, aláfalazás vagy talajszegezés készül, szakaszosan, sosem egy hosszban.

Minden érintett épületről állapotfelvétel készül a munkakezdés előtt, fotókkal, repedéstérképpel, a műszaki ellenőr aláírásával. Ez elsősorban a beruházót védi. Ha a munka végén valaki egy húsz éve meglévő repedésért kér kártérítést, a dokumentáció ott van.

Szomszédos épületek megfigyelése · minta protokoll

Mérés	Ütem	Hova kerül
Állapotfelvétel repedéstérképpel	0. nap	műszaki ellenőr aláírásával
Geodéziai süllyedésmérés	7 naponta	geodéta jelentése
Repedésfigyelő leolvasása	14 naponta	építési napló melléklete
Rezgésmérés bontás és cölöpözés alatt	folyamatos	műszeres napló
Záró állapotfelvétel	átadáskor	összehasonlító dokumentáció

Organizáció és engedélyek

Belvárosi telken a fél munka a közterületen dől el, nem a telken belül.

Egy tizenkét méteres utcai homlokzat mögött nincs felvonulási terület. Nincs hol tárolni, nincs hol fordulni, és a daru gémje alatt ott van a szomszéd tetőszerkezete. Az organizációs terv nálunk ezért nem formaság, hanem az ütemterv alapja: a szállítások, az emelések és a bontás napjai előre ki vannak osztva, és a szomszédok is tudnak róluk.

A közterület-foglalást, a forgalomtechnikai tervet és a lakók tájékoztatását mi intézzük. Az érintett házakba tíz nappal a munkakezdés előtt írásos tájékoztató megy, benne a munkaidővel, a várható zajos szakaszokkal és egy telefonszámmal, amit fel is veszünk.

Ez nem udvariasság. Egy bejelentés miatt leállított építkezés napokat visz el, és a leállás mindig a beruházó pénze.

Közterület

Kerületi foglalási engedély, jóváhagyott forgalomtechnikai tervvel, havi díjfizetéssel.

Emelések

Előre kihirdetett napokon, hétköznap munkaidőben, forgalomirányítás mellett.

Munkaidő és zaj

A kerületi rendelet szerint. Hétvégén és ünnepnapon nem dolgozunk.

Lakók

Írásos tájékoztató tíz nappal a kezdés előtt, helyszíni kapcsolattartóval.

Hulladék

Konténerrendszer, EWC-kód szerint válogatva, szállítólevelekkel.

Építési napló

Elektronikus, naponta vezetve, a beruházó számára megnyitva.

Minőség-kapuk

A kapu nem ellenőrzés. A kapu az a pont, ahol a következő munka csak aláírás után indulhat.

Minden fázis végén ugyanaz történik. A felelős műszaki vezetőnk átveszi a munkát, a beruházó műszaki ellenőre ellenőrzi, és ahol tervezői művezetés van, ott a tervező is aláír. A kapu-jegyzőkönyvben ott a dátum, a mért érték, a fotók, és külön sorban az eltérés, ha volt.

Ha egy kapu nem megy át, a munka áll. Ez kellemetlen, de olcsóbb, mint három szinttel feljebb kideríteni, hogy a nyílásrend nem stimmel. A javítás költségét az viseli, akinél a hiba keletkezett, és ez a szerződésben is így szerepel.

A felelős műszaki vezetőink az MMK névjegyzékében szerepelnek, a nyilvántartási számuk kérésre ellenőrizhető. A cég kivitelezői nyilvántartása az MKIK oldalán bárki számára nyilvános.

Projektdokumentáció · minden projektnél azonos

Dokumentum	Gyakoriság	Kiállító
Mérnöki jelentés készültséggel és fotókkal	havonta	felelős műszaki vezető
Kapu-jegyzőkönyv	fázisonként	FMV és műszaki ellenőr
Beton próbatest törési eredménye	szintenként	akkreditált labor
Beépített anyagok teljesítménynyilatkozata	folyamatos	gyártó
Geodéziai bemérés	fázisonként	geodéta
Átadási dokumentáció megvalósulási tervvel	átadáskor	generálkivitelező

Projekt-előkészítés és mérnöki konzultáció

A legolcsóbb módosítás az, amit még a tervasztalon csinálunk meg.

A költségtúllépések nagyobb része nem a kivitelezés alatt keletkezik, hanem a kiviteli tervben, hónapokkal korábban. Egy feleslegesen felvett alapozás, egy kiváltható áthidalás vagy egy szerkezetileg indokolatlan pinceszint tíz-húsz milliós tétel, a terven viszont még egy délután alatt javítható.

Ezért a tender előtt is szívesen leülünk. Ha átküldi a helyszínrajzot és a hatályos terveket, két munkanapon belül visszajelzünk arra, hogy amit tervez, az így megépíthető-e, hol látunk benne kockázatot, és nagyságrendileg mibe kerül a szerkezetkész állapot.

Amit kérünk

Helyszínrajz, tulajdoni lap, a hatályos engedélyes vagy kiviteli terv.

Amit adunk

Építhetőségi vélemény, szerkezeti kiváltási javaslatok, nagyságrendi költségsáv.

Határidő

Két munkanap a visszajelzésre, tíz munkanap a tételes árazásra.

Ki dolgozik rajta

Felelős műszaki vezető és kalkulátor, nem értékesítő.

Titoktartás

Kérésre titoktartási megállapodással. A terveket harmadik félnek nem adjuk ki.

Ha az átnézés végén az derül ki, hogy a projekt nekünk nem való, azt is megmondjuk. Rosszabbul járunk egy olyan munkával, amiről a szerkezetépítés közepén derül ki, hogy nem fér bele.